Taşınmazı İzinsiz Kullanana Karşı Ne Yapılabilir
Size ait bir yer var ve başkaları tarafından izinsiz kullanıldığını fark ettiniz! Hatta bu “başkaları” tanıdık da olabilir; arsanın mirasçıların bir kısmı tarafından haksız kullanımı durumu buna bir örnek. Yani miras kalan taşınmazın bazı mirasçılar tarafından kullanılması ve diğer mirasçılar tarafından kullanılamaması. İzlenebilecek yolları genel bir bakışla ele alalım.
En Çok Görülen İşgal Durumları
Mirasçılardan bir kısmının miras kalan yeri tek başlarına haksız kullanımı ya da tüm mirasçıların onayı olmadan başkasına kullanırması, müteahhite vermesi, boşanmadan sonra diğer eşe ait olan evden ayrılmayan eş, kira sözleşmesi biten kiracının kiralananı boşaltmaması, sözleşmesi haklı sebeple feshedilen müteahhitin taşınmazdaki işgali kaldırmaması, başkasının taşınmazı üzerine malzeme bırakılması, ekim dikim yapılması ya da inşaat yapılması, başkasının ev, işyeri ya da deposunu izinsiz kullanma (uzun zamandır boş olması birşeyi değiştirmez), kamulaştırmasız el atma suretiyle özel mülkten izinsiz yol, elektrik hattı vb geçirilmesi gibi durumlar en sık karşılaşılan işgal durumlarıdır ve yukarıda belirtilen davalar açılabilir.
İşgalciyi Çıkarmak Amacına Yönelik
Taşınmazı izinsiz kullanan işgalciye ilk başta bir ihtarname çekilerek onu temerrüde düşürmek, yani tüm taleplerimizi ona ileterek dava açacağımız konusunda ikaz etmek gerekir, buna Yargıtay içtihatlarında “intifadan men koşulu” denilmekte. (İhtarname gönderilmesine gerek olmayan istisnai durumlar da mevcut olabilir.)
İhtarın gereklerini yerine getirmeyen işgalciye karşı mal sahibi (ya da bazı durumlarda mal sahibi olmamasına rağmen malı elinde bulunduran kişi) “El Atmanın Önlenmesi” (Müdahalenin Men”i ya da Tecavüzün Men”i de denir) davası açabilir. Bu davayı mirasçılardan biri ya da birkaçı miras kalan taşınmazı arada bir anlaşma olmaksızın kullanan diğer mirasçılara karşı da açabilir. Bu davada mal sahibi, tahliyeye ek olarak işgalciden bir hakka dayanmayan kullanım süresinin tamamı için uğradığı zarar ya da elde edemediği kira geliri karşılığı olarak geriye dönük 5 yıl ile sınırlı olmak üzere“Ecrimisil” yani işgal tazminatı da talep edebilir. Yani örneğin taşınmaz işgalciler tarafından 7 yıldır kullanılıyorduysa, taşınmaz sahibi son 5 yılı için tıpkı bir kira bedeli gibi bedel de isteyebilir. Ecrimisil tazminatının talep edilebilmesi için, taşınmazı kullanan kişinin, o taşınmaz üzerinde hak sahibi olmadığını bildiği halde taşınmazı kullanması söz konusu olmalıdır. Mesela yan arsadaki bir yapının sizin arsanıza bilmeden taşmış olması ihtimalinde inşaatı taşıran hak sahibi değildir ancak taşkınlık olduğunu bilmediğini ispat ederse, mal sahibinin ecrimisil talebi reddedilir.
Bunun dışında mal sahibi, taşınmaz üzerine bir inşaat yapılmışsa onun yıkılmasını ya da konulan malzemelerin kaldırılmasını da talep edebilir.
Dava Açılmasına Engel Bir Durum Var Mı?
El atmanın önlenmesi davası açabilmek için bir zamanaşımı yoktur, haksız müdahale devam ettiği sürece açılabilir. Ancak iyi niyete aykırı olmamalıdır, örneğin mirasçılar fiili bir kullanım olduğunu 20 yıldır biliyor ve ses çıkarmıyorduysa, dava ve talepleri iyi niyet bakımından olumlu sonuçlanmayabilir.
Dikkat edilirse, “bir hakka dayanmıyor olmak” da önemli. Yani işgalciler örneğin kullanımları için bir para verdilerse, arada sözleşme yoktu ki diye düşünülmemesi lazım, paranın verilmesi ve kabul edilmesi bir sözleşme olarak değerlendirilebilir.
Ceza Hukuku Yönünden
İşgalci bakımından TCK m.154″te düzenlenen “Hakkı olmayan yere tecavüz suçu” oluşabilir. Faile altı aydan üç yıla kadar hapis ve bin güne kadar adlî para cezası verilebilir. Hapis verilmişse, bu suç için hapsin para cezasına çevrilmesi mümkün değildir. Ancak failin bir sabıkası yoksa ve diğer şartlarını da sağlıyorsa hakkında cezanın ertelenmesi ya da hükmün açıklanmasının geri bırakılması (HAGB) kurumları uygulanabilir.
Hakkı olmayan yere tecavüz suçu akrabalar arasında işlenirse duruma göre hiç ceza verilmeyebilir ya da cezada indirime gidilebilir.
Kritik olan şudur; bu suç şikayete bağlı bir suç olduğundan, fiilin ve failin öğrenilmesinden itibaren 6 ay içinde şikayet yapılmalıdır. Tıpkı hukuk davalarında gözetilecek olan iyi niyet gibi, ceza davalarında da şikayete bağlı suçlarda şikayetin süresi içinde yapılması önemli. Ayrıca yine tıpkı nasıl ecrimisil talebi için işgalcinin taşınmaz üzerinde kendisinin hak sahibi olmadığını bildiği halde taşınmazı kullanmasının zorunlu olması gibi, suçun gerçekleşmesi için de işgalcinin işgali bilerek yine de yapması, yani ceza hukuku tabiriyle kastının olması gerekir.
Savcılık şikayetini yaptıktan sonra, “hukuki bir mesele olduğundan” dolayı takipsizlik (kovuşturmaya yer olmadığı – KYOK) kararı verilebilir. Malesef bazen ceza kanununda suç olarak düzenlenmiş fiiller aynı zamanda bir hukuk davası konusuysa cumhuriyet savcılarınca suç olmadığı düşünülebiliyor. Bu karara karşı itiraz hakkınız vardır. Delillerinizi dilekçenize ekleyerek şikayeti yapmanız, fail hakkında kamu davası açılmasını kolaylaştıracaktır.
***
İşgalciler hem suçlu hem güçlü. Ama hukuk, sonuna kadar işgale uğrayan taşınmazın sahibinin yanında…
Nihal Taş
